Succession d'une maison : évaluer le bien et calculer les droits

Évaluer la valeur vénale : le chiffre que vous déclarez, vous en répondez

La déclaration de succession retient la valeur vénale du bien au jour du décès, c'est-à-dire le prix auquel il aurait pu être vendu ce jour-là dans des conditions normales de marché. C'est l'héritier qui l'estime, sous sa responsabilité.

Sous-évaluer pour payer moins de droits est un pari perdant. L'administration fiscale dispose d'un droit de contrôle pendant 3 ans (jusqu'au 31 décembre de la 3e année suivant la déclaration) et peut comparer votre valeur à des ventes réelles via son fichier PATRIM. En cas d'« insuffisance » de valeur, elle réclame le complément de droits, plus l'intérêt de retard de 0,20 % par mois (2,4 % par an, art. 1727 CGI), plus une majoration de 40 % si la sous-évaluation est jugée délibérée (art. 1729 CGI).

L'abattement de 20 % sur la résidence principale (article 764 bis CGI)

Si le défunt vivait dans le logement comme résidence principale, la valeur déclarée bénéficie d'un abattement de 20 % — à une condition : que le bien soit encore, au jour du décès, occupé à titre de résidence principale par le conjoint survivant, le partenaire de PACS, ou un ou plusieurs enfants (mineurs ou majeurs protégés) du défunt ou de son conjoint.

Concrètement, une maison estimée à 300 000 € habitée par le conjoint survivant n'est déclarée que 240 000 €. Cet abattement s'applique sur la valeur du bien avant partage entre héritiers, donc il profite à tous. Il ne s'applique pas à une résidence secondaire ni à un bien loué.

Bien en indivision entre héritiers : la décote possible

Tant que le partage n'a pas eu lieu, les héritiers détiennent le bien en indivision : personne n'en est seul propriétaire, chaque décision (vendre, louer, faire des travaux) exige l'accord des autres. Cette contrainte réduit la valeur de marché d'une quote-part indivise.

L'administration admet une décote pour indivision, généralement de l'ordre de 10 à 20 % sur la valeur de la part, à justifier au cas par cas. Attention : au moment du partage définitif, un droit de partage de 2,5 % (art. 746 CGI) s'applique sur la valeur nette de l'actif partagé — un coût souvent oublié dans les simulations maison.

Maison en usufruit / nue-propriété : le barème de l'article 669 CGI

Quand le conjoint survivant reçoit l'usufruit et les enfants la nue-propriété, chacun est taxé sur sa fraction de valeur, fixée par un barème légal fonction de l'âge de l'usufruitier. Le conjoint étant exonéré, seuls les enfants paient des droits — sur la seule nue-propriété.

Exemple chiffré : maison de 300 000 € transmise à 2 enfants

Prenons une maison estimée 300 000 €, résidence principale d'un parent veuf, transmise à parts égales à ses deux enfants. La résidence est vendue après le décès, donc l'abattement de 20 % ne s'applique pas ici (plus aucun occupant protégé). Chaque enfant reçoit une part de 150 000 €.

Faut-il vendre la maison pour payer les droits ?

Le piège classique : le patrimoine est là (la maison), mais les liquidités manquent pour régler les droits dans les 6 mois du décès. Vendre en urgence n'est pas la seule issue.

Le Trésor propose deux facilités (art. 1717 CGI et art. 396 à 404 GA de l'annexe III). Le paiement fractionné étale la dette sur 1 an, en 3 versements espacés de 6 mois — porté à 3 ans (7 versements) lorsque plus de la moitié de l'actif est constitué de biens non liquides comme l'immobilier. Le paiement différé concerne les transmissions en nue-propriété : le nu-propriétaire peut différer le paiement jusqu'à 6 mois après la réunion de l'usufruit (souvent le décès de l'usufruitier). Ces délais sont assortis d'un intérêt annuel fixé par arrêté (2,2 % en 2024, révisé chaque année) et, en général, d'une garantie (hypothèque).